CZ | EN

AK-PS přináší odpovědi na vybrané právní otázky související s pandemií onemocnění COVID-19

aktuální ke dni 02.04.2020

Pokud smlouva nestanoví jinak v rámci tzv. doložky vyšší moci, povinnost dostát svým závazkům (např. platit nájemné) trvá i přes rozhodnutí vlády uzavřít většinu provozoven. Ačkoliv i zde lze za určitých okolností nalézt výjimky, mezi které mohou patřit např. pronajaté prostory pro školy a školská zařízení (vč. uměleckého, jazykového, zájmového a dalšího vzdělávání).

Povinnost dostát svým závazkům v době účinných rozhodnutí vlády však neplatí pro všechny Vaše závazky z nájemní smlouvy.

To se uplatní např. k smluvnímu závazku nájemce mít otevřený obchod pro veřejnost v obchodním centru v každý státem povolený den v roce. V současné době kvůli rozhodnutí vlády, které ukládá uzavření vybraných provozoven, by pak pronajímatel, i kdyby chtěl (což neočekáváme, že by v praxi tak bylo), nemohl po nájemci vymáhat jakékoliv sankce z tohoto důvodu. 

Občanský zákoník ke zmírnění dopadů vyšší moci například umožňuje změnu nebo zrušení závazku pro podstatnou změnu okolností. Lze tak změnit nájemní smlouvu do budoucna z důvodu podstatné změny okolností, která zakládá mezi stranami zvlášť hrubý nepoměr a jednu z nich tak znevýhodňuje. Mohlo by tak být ujednáno např. snížení nájemného nebo odložení jeho splatnosti. Bez vzájemné dohody však není zpravidla možné přestat nájemné platit. Pokud se strany nedohodnou, může se dotčená strana obrátit na soud.

Požadovat obnovení jednání o smlouvě je možné pouze v případě, že na sebe strany nepřevzaly nebezpečí změny okolností vyloučením aplikace ustanovení § 1764 až 1766 občanského zákoníku. Toto vylučovací ustanovení se však zejména ve smlouvách mezi podnikateli často objevuje, a postižená strana tak shora uvedenou možnost nemá.

Doporučujeme proto nechat zkontrolovat Vámi uzavřené smlouvy, zda zejména v „závěrečných ustanoveních“ nevylučují aplikaci ustanovení týkajících se podstatné změny okolností (§ 1764-1766 občanského zákoníku) a s tím související možnost změny závazku.

Pokud nelze aplikovat výše zmíněná ustanovení a nedojde k dohodě s pronajímatelem, jste Vy jako nájemce prozatím povinen nájemné uhradit včas a v plné výši (až na shora uvedenou možnou výjimku škol a školských zařízení).

Vláda však oznámila, že připravuje zákonný rámec, který podnikatelům postiženým rozhodnutím vlády o uzavření provozoven umožní odklad splatnosti nájemného až na 6 měsíců. Neuhrazené nájemné by se mělo platit formou splátek po dobu až 2 let. Zákon má být připraven a předložen ke schválení v nejbližších dnech (viz tisková konference vlády ze dne 30. 3. 2020). Z našeho pohledu tento záměr odkladu splatnosti nájemného ale nepředstavuje smysluplné systémové řešení.

Některé obce (např. hl. m. Praha) již nyní deklarovaly svůj úmysl odložit splatnost nájemného z nebytových prostor, které vlastní.

Věříme tak, že vztahy mezi pronajímateli a nájemci budou v této době vztahy kooperujícími, protože se zpravidla jedná o dlouhodobá soužití a v obtížných dobách je obzvlášť důležité se vzájemně podporovat. Pokud je složitá situace pro nájemce, je složitá i pro pronajímatele.

Pokud máte obavu, že nebudete moct zaplatit nájemné, doporučujeme co nejdříve kontaktovat druhou smluvní stranu a zahájit s ní jednání o odložení splatnosti či snížení nájemného. Současně pro Vás i nadále budeme sledovat další kroky vlády v této oblasti (např. její záměr uzákonit plošný odklad splatnosti nájemného pro podnikatele zasažené rozhodnutím o uzavření provozoven).